A existência do habite-se — a certidão municipal que autoriza a ocupação do imóvel — não é, por si só, prova de que a entrega foi efetiva quando persistem vícios ou condições precárias que impedem o uso normal do imóvel, como já reconheceu o STJ. A falta de ligação de água ou energia se enquadra nessa lógica: sem condições básicas de habitabilidade, a entrega pode ser questionada.
O habite-se não é a palavra final sobre a entrega
O habite-se é o documento expedido pela prefeitura que atesta que a construção está apta para ocupação, sob a ótica das normas urbanísticas e de segurança. Ele é relevante, mas o STJ já decidiu que essa certidão não comprova, isoladamente, que a entrega ao comprador foi efetiva quando persistem vícios ou condições precárias de habitabilidade — ou seja, ter o habite-se não impede o comprador de discutir se o imóvel estava, de fato, em condições de ser habitado.
AgInt no AREsp 2.963.056/RJ (3ª Turma, 2026).
Por que a falta de água e energia compromete a entrega efetiva
Embora não haja precedente específico tratando exclusivamente da ligação de água e energia como requisito autônomo, a lógica do conceito de 'entrega efetiva' construído pelo STJ é diretamente aplicável: um imóvel sem essas condições básicas não está, na prática, apto para moradia ou uso imediato, ainda que formalmente as chaves tenham sido oferecidas. Isso reforça o argumento de que a mora da construtora persiste enquanto essas condições não estiverem asseguradas.
As consequências de uma entrega apenas formal
Quando a entrega é apenas formal — chaves oferecidas, mas sem condições reais de uso —, o comprador tem argumentos para sustentar que o atraso na entrega continua em curso, com todas as consequências já reconhecidas pelo STJ para esses casos: lucros cessantes presumidos, eventual rescisão com restituição integral se a culpa for da vendedora, e resistência legítima ao início da contagem de responsabilidades (como despesas condominiais) que dependem da imissão efetiva na posse.
O que fazer
Documente, com fotos e comunicação formal com a construtora, a ausência de ligação de água, energia ou outra condição básica de habitabilidade no momento da entrega. Não assine o termo de vistoria sem registrar essas ressalvas por escrito. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode avaliar se a entrega deve ser considerada apenas formal, com todas as consequências jurídicas do atraso ainda em curso.