O Código Civil responsabiliza objetivamente quem constrói de forma a causar dano ao imóvel vizinho (arts. 1.299 e 1.311), mas essa responsabilidade não é automática: depende de perícia técnica que comprove o nexo causal entre a obra e as rachaduras. Há precedentes dos dois lados — condenações quando a perícia confirma a relação, e improcedências quando os danos são atribuídos a vícios próprios do imóvel. Por isso, produzir a prova cedo, inclusive de forma antecipada, é decisivo.
Responsabilidade objetiva, mas condicionada à prova pericial
O direito de vizinhança impõe a quem constrói o dever de não prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que habitam imóveis vizinhos (art. 1.277 do CC), e o art. 1.311 é expresso ao responsabilizar quem, na escavação de poços ou execução de obras, prejudica a solidez de prédio vizinho. Trata-se de responsabilidade objetiva — não é preciso provar culpa da construtora ou do vizinho que edifica —, mas isso não dispensa a prova do nexo causal entre a obra e o dano surgido.
Na prática, os tribunais superiores têm mantido as decisões das instâncias de origem quanto a esse nexo causal justamente porque reexaminá-lo exigiria reapreciação de prova, vedada em recurso especial pela Súmula 7 do STJ. Isso reforça que a batalha decisiva se trava na perícia técnica, na instância de origem — e não depois, em recurso.
Código Civil, arts. 1.277, 1.299 e 1.311; STJ, AgInt no AREsp 2.000.950/PA (4ª Turma, 2022); STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 647.835/SP (4ª Turma, 2021).
Quando a Justiça condena — e quando nega
Os tribunais paulista e paranaense já condenaram construtoras e vizinhos causadores de obra quando a perícia confirmou o nexo entre a obra e as rachaduras, fixando indenização pelos danos materiais e, em alguns casos, morais. Mas o resultado não é automático: há precedente do TJPR negando a indenização justamente porque a perícia atribuiu os danos a vícios construtivos preexistentes do próprio imóvel afetado — não à obra do vizinho.
Essa divergência de resultados, a depender da conclusão pericial, é o motivo pelo qual não se pode tratar o tema como uma garantia automática de indenização: o resultado depende inteiramente da qualidade da perícia e da robustez da prova de que o dano é posterior ao início da obra.
TJSP, Apelação Cível 1030207-19.2024.8.26.0100 (35ª Câmara de Direito Privado, 2025) e 1008660-65.2020.8.26.0292 (36ª Câmara de Direito Privado, 2024); TJPR, Apelação Cível 0001665-81.2020.8.16.0017 (17ª Câmara Cível, 2025 — julgou improcedente).
Produção antecipada de prova: agir antes que a obra avance
Como o nexo causal é o ponto decisivo, esperar o fim da obra — ou o ajuizamento da ação principal — para só então pedir perícia pode significar perder a chance de comprovar o estado do imóvel antes e durante a obra vizinha. A produção antecipada de prova pericial (arts. 381 e seguintes do CPC) permite requerer, como tutela de urgência, que a perícia seja realizada enquanto a obra ainda está em curso ou logo após o surgimento das rachaduras, fixando tecnicamente o estado do imóvel e a evolução dos danos.
O TJPR já admitiu diretamente esse tipo de produção antecipada de prova pericial em caso de danos por obra vizinha, tratando-a como medida de urgência apta a preservar a prova antes que ela se perca ou se torne inconclusiva com o tempo.
CPC, arts. 381 a 383; TJPR, Agravo de Instrumento 0062536-55.2025.8.16.0000 (18ª Câmara Cível, 2025).
O que fazer
Ao notar rachaduras coincidindo com obra vizinha, registre fotos e vídeos datados, notifique formalmente o responsável pela obra e, se possível, requeira produção antecipada de prova pericial antes que a obra avance ou termine — isso preserva a prova do nexo causal, que é o que decide o caso. Reúna também documentos anteriores do imóvel (laudos, vistorias, fotos antigas) que ajudem a afastar a tese de vício preexistente. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode orientar sobre o momento certo de requerer a perícia e sobre os documentos necessários.