Vendedor que quer rescindir o compromisso de compra e venda por falta de pagamento do comprador precisa, antes de tudo, constituí-lo em mora por interpelação prévia — mesmo quando o contrato não está registrado. O STJ reafirmou, em 2026, que a citação judicial não substitui essa notificação.
Por que a interpelação prévia é obrigatória
Para que a resolução do compromisso de compra e venda por inadimplemento do comprador seja válida, o vendedor precisa constituí-lo formalmente em mora, por meio de interpelação — notificação extrajudicial que dá ciência inequívoca do atraso e, geralmente, oportuniza a purga da mora antes de partir para a rescisão. O STJ é firme nesse sentido, com base na Súmula 76 ("a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o promitente comprador") e no art. 1º do Decreto-Lei 745/1969, além do art. 32 da Lei 6.766/1979 para loteamentos.
Súmula 76/STJ; Decreto-Lei 745/1969, art. 1º; Lei 6.766/1979, art. 32; AREsp 3.001.083/SC (3ª Turma, 2026).
A citação judicial não substitui a notificação
Um erro comum é presumir que, uma vez ajuizada a ação, a própria citação já constitui o comprador em mora. O STJ rejeitou expressamente essa tese em julgamento recente: o regime legal do compromisso de compra e venda tem rito próprio, cujo escopo é justamente oportunizar a purga da mora e preservar o contrato antes de discuti-lo em juízo — e isso não se confunde com o ato processual de citação.
AREsp 3.001.083/SC (3ª Turma, 2026).
O que muda na prática para quem vende a prazo
Vendedores que financiam diretamente o comprador (compromisso de compra e venda, contrato de gaveta ou loteamento) devem sempre notificar formalmente antes de qualquer medida de rescisão ou retomada do imóvel — mesmo que o atraso pareça evidente. Já o comprador notificado tem, em geral, a oportunidade de purgar a mora dentro do prazo indicado na notificação, o que pode evitar a perda do contrato.
O que fazer
Se você é vendedor e o comprador está inadimplente, formalize a interpelação por meio de cartório de títulos e documentos ou correio com aviso de recebimento, indicando prazo para purga da mora, antes de qualquer ação judicial. Se você é o comprador notificado, verifique o prazo dado e avalie a purga da mora. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode conduzir a notificação corretamente ou orientar sobre a defesa cabível.