O sinal dado na compra de um imóvel — as chamadas arras confirmatórias — funciona como garantia e início de pagamento, não como uma multa que o vendedor pode simplesmente reter em caso de desfazimento do negócio. O STJ tem jurisprudência consolidada: as arras confirmatórias não podem ser retidas na resolução por inadimplemento, e se quem recebeu o sinal deu causa ao desfazimento, a devolução é em dobro.
Arras confirmatórias: garantia, não penalidade automática
O art. 418 do Código Civil trata as arras como reforço do vínculo contratual e início de pagamento: se o negócio se concretiza, o valor é abatido do preço; se não se concretiza, a parte inocente pode reter o valor recebido, ou, se foi quem deu o sinal, pode exigir sua devolução acrescida do equivalente. A jurisprudência do STJ, porém, é firme em afastar a retenção pura e simples das arras confirmatórias quando o desfazimento decorre de resolução por inadimplemento — mesmo em contexto de leilão extrajudicial do imóvel.
Código Civil, art. 418; AgInt nos EDcl no REsp 1.820.411/PR (4ª Turma, 2021); AREsp 3.093.445/RJ (3ª Turma, 2026).
Devolução em dobro quando o inadimplemento é de quem recebeu o sinal
Quando fica caracterizado que a resolução do contrato decorre de culpa de quem recebeu as arras — por exemplo, o vendedor que não cumpre sua parte do negócio —, a devolução deve ser feita em dobro, conforme o próprio art. 418 do Código Civil. O STJ já aplicou essa regra de forma direta, reafirmando que as arras, nessas circunstâncias, funcionam como reforço em favor de quem sofreu o inadimplemento.
AgInt no REsp 1.648.602/DF (3ª Turma, 2020).
Lucros cessantes presumidos em caso de atraso
Além da questão das arras, o STJ também reconhece que o atraso na entrega do imóvel gera prejuízo presumido ao promitente comprador, ensejando indenização por lucros cessantes durante o período de mora — sem necessidade de prova específica do prejuízo, bastando demonstrar o atraso imputável à parte vendedora.
AREsp 3.093.445/RJ (3ª Turma, 2026).
O que fazer
Reúna o contrato com a cláusula de arras, o comprovante do valor pago a título de sinal e a documentação sobre quem deu causa ao desfazimento do negócio. Se o vendedor reteve o sinal integralmente sem seguir esse critério, ou se ele mesmo deu causa ao desfazimento, há espaço para reaver o valor — inclusive em dobro. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode calcular o valor devido no seu caso.