Recusa em Outorgar Escritura Pública: Como Funciona a Adjudicação Compulsória

O direito à adjudicação compulsória quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura

Quando o comprador já pagou integralmente o preço combinado em um compromisso de compra e venda, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura pública definitiva — por desinteresse, dificuldade financeira ou má-fé —, a lei permite que o comprador peça ao juiz que supra essa manifestação de vontade por meio da ação de adjudicação compulsória, prevista no Decreto-Lei nº 58/1937. A sentença substitui a escritura que o vendedor se recusou a assinar, permitindo o registro direto da transferência de propriedade.

Súmula 239/STJ: não é preciso ter registrado o compromisso de compra e venda

Muitos compradores acreditam, equivocadamente, que só podem pedir adjudicação compulsória se tiverem registrado o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel. A Súmula 239 do STJ afasta essa exigência: "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". O STJ reafirmou recentemente esse entendimento, esclarecendo que a pretensão adjudicatória tem natureza pessoal, e não real (STJ, AREsp 2.256.025/MG, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 16/03/2026).

Os dois requisitos indispensáveis: quitação integral e recusa do vendedor

A adjudicação compulsória exige a comprovação de dois elementos: a quitação integral do preço ajustado e a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva. Faltando qualquer um desses requisitos — por exemplo, havendo saldo devedor em aberto —, o pedido não procede.

De quem é o ônus de provar a quitação — e por que um recibo genérico não basta

O ônus de comprovar a quitação integral é do promitente comprador, por se tratar do fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC). O STJ decidiu que uma simples cláusula contratual informando que o preço foi "pago à vista" não é suficiente, por si só, para comprovar o efetivo adimplemento — são necessários meios idôneos de prova do pagamento, como recibos específicos, comprovantes bancários ou outra documentação que demonstre a transferência dos valores. A Corte também deixou claro que não cabe inverter esse ônus para exigir do vendedor a prova do não pagamento, o que caracterizaria prova diabólica (STJ, REsp 2.231.032/MG, 4ª Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 25/05/2026).

É preciso que o imóvel já tenha matrícula individualizada

A adjudicação compulsória pressupõe que o imóvel objeto do contrato já tenha matrícula própria e individualizada no registro de imóveis. O STJ negou pedido de adjudicação de fração ideal de um terreno maior, sem prévia averbação do desmembramento e da individualização da área, por configurar impossibilidade jurídica do pedido diante da ausência de matrícula específica (STJ, AREsp 2.601.119/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 13/10/2025). Esse é um ponto especialmente relevante em loteamentos e desmembramentos ainda não regularizados, e dialoga com situações de contratos de compra de imóvel na planta ainda não individualizados no registro.

Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode avaliar se a documentação de quitação reunida é suficiente e se o imóvel já reúne as condições registrais para a adjudicação compulsória antes do ajuizamento da ação.