Quando o preço do imóvel já foi integralmente pago e o vendedor se recusa, sem justificativa, a outorgar a escritura definitiva, o comprador pode recorrer à adjudicação compulsória. O STJ reafirmou, em 2026, que essa pretensão não se sujeita a prazo prescricional — mas os passos anteriores à ação fazem diferença no resultado.
O direito à adjudicação compulsória
Se, após a celebração do compromisso de compra e venda, o vendedor não cumpre a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o comprador tem o direito de pleitear em juízo a adjudicação compulsória, prevista no art. 1.418 do Código Civil. O STJ decidiu, em 2026, que essa pretensão é imprescritível — ou seja, não há prazo para buscar a escritura definitiva, ainda que anos tenham se passado desde a quitação do preço.
Código Civil, art. 1.418; REsp 2.196.855/RJ (3ª Turma, 2026).
O que caracteriza recusa injustificada
A recusa é considerada injustificada quando o comprador já quitou integralmente o preço e o vendedor, mesmo assim, não comparece ao cartório ou não assina a escritura sem motivo legítimo. Nos tribunais, essa constatação costuma ser reconhecida pelas instâncias ordinárias com base no conjunto de provas do caso — contrato, comprovantes de pagamento e histórico de tentativas de contato — e, uma vez fixada, dificilmente é revista em recurso especial.
Se, por qualquer motivo, a obrigação de outorgar a escritura não puder ser cumprida especificamente (por exemplo, se o vendedor já vendeu o imóvel a terceiro), a adjudicação compulsória pode ser convertida em indenização por perdas e danos — e essa conversão segue a mesma imprescritibilidade da pretensão original.
AREsp 3.100.681/SP (3ª Turma, 2026).
Antes de entrar com a ação: documentar a tentativa e a recusa
Ainda que a pretensão seja imprescritível, reunir prova da tentativa de solução amigável fortalece o processo: notificação formal solicitando o comparecimento ao cartório, com prazo razoável, e registro das respostas (ou do silêncio) do vendedor. Isso demonstra a recusa de forma documentada, o que ajuda tanto na análise do caso quanto em eventual condenação em honorários.
O que fazer
Reúna o contrato de compra e venda, os comprovantes de quitação integral do preço e envie uma notificação formal ao vendedor solicitando o comparecimento ao cartório em prazo razoável. Guarde a prova do envio e da resposta (ou ausência dela). Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode conduzir a notificação e, se necessário, a ação de adjudicação compulsória.