A adjudicação compulsória serve para quem já tem contrato de compra válido e quitado, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva — busca-se a formalização de um direito que já existe. A usucapião é aquisição originária pela posse qualificada e pelo decurso do tempo, independente de qualquer contrato. Quando há compromisso quitado e vendedor resistente, a via natural é a adjudicação; usar a usucapião nesse cenário, sem necessidade real, pode ser visto como desvio de finalidade.
Duas naturezas diferentes: aquisição originária x formalização de contrato
Usucapião e adjudicação compulsória resolvem problemas parecidos na superfície — ambas podem terminar com o interessado se tornando proprietário registral de um imóvel que já ocupa ou já comprou —, mas partem de premissas jurídicas completamente diferentes, e confundi-las pode custar tempo e dinheiro em uma ação mal direcionada.
A adjudicação compulsória pressupõe a existência de um contrato válido de compra e venda (ou compromisso), já quitado ou em condições de ser cumprido, no qual o vendedor se recusa, sem razão legítima, a outorgar a escritura pública definitiva. Não se discute aqui se o comprador tem direito ao imóvel — ele já tem, pela via contratual —, discute-se apenas a formalização desse direito, que o vendedor resiste em cumprir.
A usucapião, por sua vez, é modo de aquisição originária da propriedade: não depende de nenhum contrato anterior, mas da posse mansa, pacífica e com ânimo de dono, exercida pelo prazo exigido em lei. É um caminho autônomo, que nasce do fato da posse qualificada, e não do descumprimento de uma obrigação contratual por parte de quem vendeu o imóvel.
CC, arts. 1.238 a 1.244 (usucapião) e art. 1.245 (aquisição da propriedade imóvel pelo registro do título translativo, cujo cumprimento forçado é o objeto da adjudicação compulsória).
Quando a adjudicação compulsória é o caminho natural
Se você tem um compromisso de compra e venda (ou mesmo um contrato de gaveta) já quitado, e o vendedor simplesmente não comparece ao cartório para assinar a escritura definitiva — por desorganização, desaparecimento, falecimento sem inventário aberto, ou mesmo má-fé —, o caminho processual adequado é a adjudicação compulsória. Este blog já tratou em detalhe dessa ação em dois outros artigos, que explicam o procedimento completo: Recusa em Outorgar Escritura Pública: Como Funciona a Adjudicação Compulsória e Vendedor Se Recusa a Passar a Escritura: O Que Fazer Antes de Entrar com Ação. Este texto não repete esse conteúdo — a ideia aqui é apenas situar quando comparar a adjudicação com a usucapião é útil, e direcionar para o caminho certo.
O registro do compromisso não condiciona a adjudicação
Uma dúvida recorrente de quem está nessa situação é se precisa ter registrado o compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para poder exigir a escritura definitiva. O STJ resolveu essa questão há muito tempo, por meio da Súmula 239: o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda. Basta a prova do contrato válido, do pagamento (ou das condições de pagamento ajustadas) e da recusa injustificada do vendedor.
Súmula 239, STJ (Segunda Seção, 2000) — o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda.
Por que usucapião não deve "substituir" a adjudicação
É nesse ponto que muitos compradores — e até alguns profissionais menos atentos — cometem um erro estratégico: tentar usar a ação de usucapião como um "atalho" para regularizar um imóvel que já foi comprado e quitado, só porque o vendedor não assina a escritura. O problema é de causa de pedir: na usucapião, o que se discute é a posse qualificada ao longo do tempo, independentemente de qualquer relação contratual; não é a via própria para "cobrar" o cumprimento de uma obrigação contratual específica (outorgar a escritura), que já tem ação própria e mais direta — a adjudicação compulsória.
Usar a usucapião nesse cenário, quando há contrato válido, preço pago e ausência de resistência real do vendedor sobre a venda em si (apenas inércia na formalização), pode ser interpretado como desvio de finalidade processual, e gerar questionamentos sobre a adequação da via eleita — além de normalmente exigir prazo de posse mais longo do que seria necessário, já que a adjudicação compulsória não exige nenhum prazo de posse.
Os dois institutos podem coexistir, dependendo do caso
Isso não significa que usucapião e compra e venda sejam mundos estanques. O STJ já decidiu que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não descaracteriza o justo título para fins de usucapião ordinária — ou seja, um contrato de compra e venda não registrado pode, em determinadas situações, servir de base (justo título) para uma usucapião ordinária, que exige prazo mais curto do que a extraordinária justamente por causa desse título.
A diferença está no cenário: se o vendedor resiste à própria venda, nega o contrato, ou se há dúvida sobre a validade do negócio, a via da usucapião ordinária apoiada no contrato como justo título pode fazer sentido, somada à posse exercida. Já quando o contrato é incontroverso, está quitado, e o único obstáculo é a recusa do vendedor em assinar a escritura, a adjudicação compulsória continua sendo o caminho mais direto e adequado.
STJ, REsp 1.584.447/MS (3ª Turma, 2021) — a ausência de registro do compromisso de compra e venda não descaracteriza o justo título para fins de usucapião ordinária.
O que fazer
Antes de escolher a ação, identifique se o seu problema é a recusa do vendedor em assinar a escritura de um contrato já quitado (adjudicação compulsória) ou a ausência de qualquer contrato, apoiando-se apenas na posse exercida ao longo do tempo (usucapião). Um advogado especializado em direito imobiliário pode avaliar a documentação disponível e indicar a via correta, evitando prazos mais longos ou o indeferimento da ação por inadequação da via eleita.