Locador Pediu Desocupação em 3 Dias? Entenda Quando Isso É Possível

O que muda conforme o contrato

• Contrato ainda dentro do prazo: durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel (art. 4º da Lei 8.245/1991). As exceções são as do art. 9º: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparações urgentes exigidas pelo poder público.
• Contrato escrito de 30 meses ou mais: termina no fim do prazo, sem necessidade de notificação (art. 46, caput). Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, o contrato se prorroga por prazo indeterminado (§1º), e a partir daí o locador pode denunciá-lo a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação (§2º). Essa é a denúncia vazia.
• Contrato verbal ou escrito de menos de 30 meses: prorroga-se automaticamente, e a retomada só é possível nas hipóteses do art. 47: as do art. 9º, extinção do contrato de trabalho ligado à ocupação, uso próprio ou de familiar, demolição ou obras que aumentem a área e vigência ininterrupta acima de 5 anos.

Na denúncia vazia, a notificação prévia, chamada de notificação premonitória, é pressuposto obrigatório da ação de despejo. O STJ já decidiu que a ausência dessa notificação leva à extinção do processo sem resolução do mérito, mesmo que o locador tenha razão quanto ao direito de reaver o imóvel.

Prorrogações e aditivos não se somam para chegar aos 30 meses

O prazo de 30 meses do art. 46 precisa constar de um único contrato escrito. Se o contrato original foi de 12 meses e depois foi renovado por aditivos ou prorrogado sem novo contrato, a soma dos períodos não permite a denúncia vazia do art. 46, ainda que a relação já passe de 30 meses. O STJ afastou, nas locações residenciais, a soma de prazos sucessivos (accessio temporis) para esse fim, mesmo quando os aditivos apenas prorrogam o prazo, sem mudar as condições do contrato. A soma só é admitida onde a lei a prevê expressamente, como na renovação da locação comercial (art. 51, II).

No caso julgado, o contrato original era de 6 meses e foi prorrogado por dois aditivos de 1 ano cada, totalizando 30 meses. O STJ julgou improcedente o despejo por denúncia vazia.

Nesse caso vale o art. 47: vencido o prazo inicial, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, e a retomada sem motivo só é possível depois de 5 anos de vigência ininterrupta (art. 47, V). Antes disso, o locador precisa de um dos motivos previstos em lei, como uso próprio, obras ou falta de pagamento.

Árvore de decisão

1. O contrato ainda está no prazo? Sim: o locador só retoma nas hipóteses do art. 9º. Não: siga para o passo 2.
2. É contrato escrito de 30 meses ou mais, em um único instrumento? Sim: após a prorrogação, a denúncia vazia exige notificação com 30 dias. Não: siga para o passo 3.
3. O pedido se enquadra no art. 47? Não: não há retomada. Sim: notificação e, se o inquilino não sair, ação de despejo.
4. Em qualquer caso, a notificação não autoriza tirar o inquilino à força. A desocupação forçada depende de decisão judicial.

Quando a liminar de desocupação em 15 dias é possível

O art. 59, §1º, permite liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que prestada caução de três meses de aluguel, quando a ação tiver por fundamento exclusivo uma destas hipóteses:

• I: descumprimento de mútuo acordo escrito, assinado por duas testemunhas, com prazo mínimo de 6 meses para a desocupação;
• II: extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel era ligada ao emprego;
• III: fim da locação para temporada, com a ação proposta em até 30 dias do vencimento;
• IV: morte do locatário sem sucessor legítimo, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas;
• V: permanência do sublocatário depois de extinta a locação;
• VI: reparações urgentes determinadas pelo poder público;
• VII: fim do prazo para apresentar nova garantia (art. 40, parágrafo único);
• VIII: fim do prazo da locação não residencial, com a ação proposta em até 30 dias do termo ou da notificação;
• IX: falta de pagamento em contrato sem nenhuma garantia. Nesse caso, o inquilino pode evitar a desocupação depositando em juízo o valor devido, em 15 dias (§3º).

Só o inciso VIII é exclusivo de locação não residencial; os demais valem também para a locação residencial. Os tribunais têm reforçado que a liminar do inciso VIII não se estende à locação residencial.

O que fazer

Se você recebeu uma notificação de desocupação em prazo curto, confira três coisas: se o contrato ainda está no prazo e qual a sua duração (30 meses ou mais, ou menos), se houve notificação válida, e se o pedido se enquadra em alguma hipótese legal de retomada ou de liminar do art. 59, §1º. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode analisar o contrato e a notificação para identificar se o prazo exigido tem respaldo legal.