Corretora Responde pelo Atraso da Construtora? O Tema 1.173 do STJ

A regra do Tema 1.173: corretagem não se confunde com incorporação

O STJ decidiu, em julgamento repetitivo, que não há, em princípio, vínculo jurídico entre o corretor e as obrigações assumidas pela incorporadora no contrato de compra e venda. O corretor atua como intermediário: com o pagamento da comissão, extingue-se a sua obrigação, e ele não se vincula à conclusão da obra nem à entrega do imóvel. A tese deve ser observada por juízes e tribunais de todo o país (art. 927 do CPC).

As exceções: quando a corretora pode ser responsabilizada

Pela tese, o corretor pode ser responsabilizado pelo atraso ou por vícios quando:

1. houver envolvimento direto nas atividades de incorporação e construção, por exemplo quando ele lidera ou participa do empreendimento ou assume funções típicas de incorporador (art. 31 da Lei 4.591/1964);
2. ele integrar o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora;
3. houver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela obra em benefício do corretor.

Nesses casos, segundo o relator, a responsabilidade não decorre da corretagem, mas da participação no negócio principal. Fora dessas hipóteses, a responsabilidade pelo atraso é da incorporadora.

A taxa SATI é discussão separada

Mesmo quando a responsabilidade pelo atraso é afastada, a corretora pode continuar respondendo pela restituição da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), cuja causa de pedir não está ligada ao inadimplemento da construtora, mas à irregularidade da própria cobrança. O TJSP aplicou expressamente essa distinção em juízo de retratação após o julgamento do Tema 1.173: afastou a responsabilidade da corretora pelos lucros cessantes do atraso, mas manteve a condenação à devolução da taxa SATI.

Tema 938/STJ: corretagem pode ser cobrada do comprador; SATI, não

No Tema 938, a Segunda Seção do STJ fixou três pontos:

• comissão de corretagem: é válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão, na promessa de compra e venda de unidade em incorporação imobiliária, desde que o preço total da aquisição tenha sido informado previamente, com destaque do valor da comissão;
• taxa SATI: é abusiva a cobrança, pelo promitente-vendedor, do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou de atividade congênere vinculada à promessa de compra e venda;
• prazo: a pretensão de restituir valores pagos a título de corretagem ou de SATI prescreve em 3 anos (art. 206, §3º, IV, do Código Civil).

Na interpretação do próprio relator, o que importa na informação prévia é verificar se a comissão não foi escondida na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como valor adicional.

O que fazer

Separe, no seu caso, o que decorre do atraso da obra (responsabilidade, em regra, da construtora) do que decorre da cobrança da corretagem em si (taxa SATI, comissão não informada previamente). Reúna o contrato, a proposta de compra, os comprovantes de pagamento da corretagem e da SATI e a documentação do atraso. Atenção ao prazo de 3 anos para pedir a devolução. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode identificar contra quem cada pedido deve ser direcionado.