A compra e venda de imóveis envolve etapas que vão muito além da assinatura do contrato: due diligence sobre a matrícula e as certidões do vendedor, controle de prazos de notificação em caso de inadimplência, atenção a vícios ocultos e à metragem real do imóvel, e a formalização completa com escritura e registro — único ato que efetivamente transfere a propriedade (art. 1.245, Código Civil).
Problemas comuns incluem a recusa do vendedor em outorgar a escritura após o pagamento, a venda do mesmo imóvel a duas pessoas diferentes, a devolução de sinal e arras em caso de desistência, vícios ocultos cobertos pelo CDC ou pelo Código Civil, e disputas sobre quem paga a comissão de corretagem.
Este guia reúne, organizados por tema, os artigos deste blog sobre compra e venda de imóveis — do cuidado prévio à assinatura do contrato aos problemas mais comuns com vendedor, comprador, vícios do imóvel e formalização registral.
Comprar ou vender um imóvel é, para a maioria das pessoas, uma das operações financeiras mais relevantes da vida — e também uma das que mais geram disputas jurídicas. Questões como a real situação registral e tributária do imóvel, o cumprimento de prazos para notificação em caso de inadimplência, a existência de vícios não informados e a correta formalização do negócio costumam aparecer apenas depois que o problema já se instalou.
Este guia organiza, por tema, os artigos deste blog sobre compra e venda de imóveis — da due diligence antes da compra aos problemas mais comuns com vendedor e comprador, aos vícios do imóvel e às questões contratuais e registrais.
Antes de Comprar: Due Diligence
Matrícula atualizada, certidões do vendedor e dívidas propter rem. Checklist completo de due diligence imobiliária.
Ler artigo →Súmula 375/STJ: sem registro de penhora na matrícula, cabe ao credor provar a má-fé do comprador. Como isso protege quem faz due diligence.
Ler artigo →A propriedade só se transfere com o registro. Entre dois compradores do mesmo imóvel, prevalece quem registra primeiro.
Ler artigo →Problemas com o Vendedor e o Comprador
Quitado o preço, a recusa em outorgar a escritura pode ser resolvida por adjudicação compulsória — pretensão imprescritível, segundo o STJ.
Ler artigo →Para rescindir o compromisso de compra e venda por inadimplemento, é preciso interpelação prévia — a citação judicial não supre a notificação.
Ler artigo →As arras confirmatórias não podem ser retidas pelo vendedor em caso de resolução por inadimplemento. Se ele deu causa, a devolução é em dobro.
Ler artigo →Com cláusula expressa de devolução em caso de não aprovação do crédito, o comprador tem direito ao sinal de volta.
Ler artigo →Vícios do Imóvel
Prazos decadenciais do CDC (30/90 dias da ciência) x Código Civil (30 dias/1 ano da entrega), e a diferença entre redibição e abatimento no preço.
Ler artigo →Diferença substancial entre a metragem anunciada e a real configura publicidade enganosa e autoriza abatimento do preço.
Ler artigo →Há divergência entre tribunais sobre se a restrição ambiental não informada configura falha no dever de informação apta a gerar rescisão.
Ler artigo →A legislação municipal de zoneamento prevalece sobre restrições convencionais de loteamentos e autoriza fiscalização e fechamento.
Ler artigo →A lei presume venda "ad corpus" quando a diferença de área não passa de 5% do total anunciado. O STJ aplicou esse limiar em um caso real.
Ler artigo →Questões Contratuais e Registrais
O STJ decidiu que recibo de compra e venda pode bastar como justo título na usucapião ordinária. Quando isso vale e o prazo aplicável.
Ler artigo →Comissão embutida no preço, cobrada separadamente ou não informada? A validade da cobrança e o direito à devolução segundo o Tema 938 do STJ.
Ler artigo →A venda de imóvel comum do casal sem a assinatura do outro cônjuge é nula, não apenas anulável — e isso muda o prazo e a forma de contestar.
Ler artigo →Veja também o panorama completo de Direito Imobiliário ou o guia de Locação de Imóveis.