Locatário que fez benfeitorias necessárias ou úteis no imóvel e está sendo despejado por falta de pagamento não pode usar o direito de retenção para permanecer no imóvel até ser indenizado — o STJ decidiu que a inadimplência rompe a base de boa-fé que sustenta esse direito. Mesmo assim, o locatário pode ter direito a ser indenizado pelas benfeitorias, só que sem poder reter o imóvel enquanto isso.
O direito de retenção pressupõe posse de boa-fé
O direito de retenção é um instrumento coercitivo: permite que o possuidor continue na posse do imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis que realizou, como forma de pressionar o pagamento dessa indenização. Mas esse direito não é automático — ele pressupõe que a posse seja de boa-fé, nos termos do art. 1.221 do Código Civil.
CC art. 1.221.
A inadimplência rompe a base jurídica da retenção
O STJ decidiu, em ação de despejo por falta de pagamento, que a inadimplência do locatário rompe a base jurídica necessária à manutenção da posse de boa-fé para fins de retenção. Ou seja, mesmo que o locatário tenha efetivamente feito benfeitorias necessárias e úteis no imóvel, ele não pode invocar o direito de retenção para permanecer no imóvel enquanto aguarda a indenização, justamente porque deixou de pagar o aluguel — o que descaracteriza a boa-fé exigida para esse instrumento específico.
STJ, REsp 2.233.373/GO (2026).
O crédito por benfeitorias pode existir — só não dá direito a ficar no imóvel
O STJ deixou claro que o eventual crédito indenizatório pelas benfeitorias não se confunde com o direito de retenção: mesmo sem poder reter o imóvel, o locatário pode ter direito a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis, mas essa pretensão deve ser apurada em ação própria, separadamente do processo de despejo, e sem que isso autorize a permanência no imóvel.
CC art. 1.221; STJ, REsp 2.233.373/GO (2026).
O que fazer
Se você é locador enfrentando locatário inadimplente que alega ter feito benfeitorias e pretende usar isso para não desocupar o imóvel, saiba que essa retenção não é reconhecida pelo STJ em caso de inadimplência — a desocupação pode ser buscada normalmente, e a discussão sobre indenização por benfeitorias corre à parte. Se você é o locatário nessa situação, reúna comprovantes das benfeitorias feitas para eventual pedido de indenização em ação própria, mas não conte com a retenção do imóvel como estratégia. Um advogado especializado em direito imobiliário pode orientar sobre a ação de despejo ou sobre a cobrança da indenização.