A regra geral é clara: a posse do locatário e do comodatário é subordinada ao direito do proprietário e não gera animus domini, logo não gera usucapião. O STJ admite uma exceção — a transmudação da posse — apenas quando há alteração fática substancial e inequívoca da situação, comprovada por elementos concretos.
A regra: posse subordinada não gera usucapião
O art. 1.208 do Código Civil estabelece que atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse apta a gerar direitos possessórios qualificados. A posse do inquilino decorre do contrato de locação; a do comodatário, do contrato de comodato — em ambos os casos, é uma posse derivada e subordinada ao direito do proprietário, sem animus domini.
O STJ negou usucapião em caso de comodato sucessivamente renovado, entendendo que a ocupante conhecia a titularidade do imóvel e que sua posse permanecia subordinada ao livre poder de disposição do titular do domínio, mesmo diante de eventual expectativa pessoal de vir a receber o bem.
STJ, REsp 1.448.587/DF (4ª Turma, 2020).
A exceção: quando a posse muda de natureza (transmudação)
Em situações excepcionais, o STJ reconhece a possibilidade de transmudação da posse — quando ocorre alteração fática substancial e inequívoca na relação entre ocupante e imóvel. Em um caso concreto, os possuidores permaneceram no imóvel por mais de 30 anos, sem contrato de locação regular e sem pagamento de aluguel, realizaram benfeitorias e arcaram com todas as taxas e tributos, inclusive extraordinárias de condomínio — comportando-se, na prática, como proprietários exclusivos.
Nesse cenário, o STJ considerou que a posse, inicialmente subordinada, havia se transmudado em posse com ânimo de dono, reconhecendo a usucapião mesmo sem contrato formal de compra e venda.
STJ, REsp 1.909.276/RJ (3ª Turma, 2022).
O que diferenciou os casos julgados
A comparação entre os precedentes ajuda a entender a linha divisória: no comodato sucessivamente renovado, sem ruptura da relação contratual, a usucapião foi negada. Em outro caso, mesmo havendo mudança de fato (fim do pagamento e do contrato regular), o STJ entendeu que não houve alteração fática substancial suficiente para transmudar a posse, mantendo a natureza precária original — a relação continuou, do início ao fim, regida pelo comodato, primeiro verbal, depois escrito.
Já no caso em que a transmudação foi reconhecida, o conjunto de elementos era robusto: décadas de posse, ausência total de contrato regular e de pagamento, benfeitorias relevantes e comportamento inequívoco de proprietário. É esse conjunto — não um único fator isolado — que os tribunais exigem para afastar a natureza precária original da posse.
STJ, REsp 1.552.548/MS (4ª Turma, 2016).
O que fazer
Se você ocupa um imóvel que já foi alugado ou emprestado e acredita que a relação mudou de natureza com o tempo, reúna provas da ausência de contrato regular, da falta de pagamento de aluguel, das benfeitorias realizadas e do pagamento de tributos como se dono fosse. Um advogado especializado em usucapião pode avaliar se o seu caso reúne os elementos que o STJ exige para reconhecer a transmudação da posse.