O Cadastro Ambiental Rural (CAR) é registro público eletrônico obrigatório para todo imóvel rural, instituído pelo Código Florestal (Lei 12.651/2012). O STJ decidiu que a inscrição no CAR supre a exigência de averbação da Reserva Legal na matrícula do imóvel no cartório de registro. Além disso, o STJ fixou, no Tema 1204, que a obrigação de manter e recompor a Reserva Legal tem natureza propter rem — acompanha o imóvel independentemente de quem praticou o dano ou de quem é o atual proprietário ou possuidor.
O que é o CAR e por que ele é obrigatório
O Cadastro Ambiental Rural (CAR), instituído pelos arts. 29 e 30 da Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal), é registro público eletrônico, de caráter declaratório, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar informações ambientais referentes à situação das Áreas de Preservação Permanente (APP), das áreas de Reserva Legal, das florestas e remanescentes de vegetação nativa, das áreas de uso restrito e das áreas consolidadas. Sem o CAR, o produtor fica impedido de aderir a programas de regularização ambiental e enfrenta dificuldade para obter financiamento rural e demais benefícios vinculados à conformidade ambiental.
CAR substitui a averbação em cartório
Um dos pontos mais relevantes para quem já regularizou o imóvel é que o STJ decidiu, entre outros no REsp 1.729.048/MG e no REsp 1.829.707/MG (Segunda Turma, rel. originário Min. Francisco Falcão, rel. para o acórdão Min. Afrânio Vilela, julgado em 05/11/2024, na mesma linha do REsp 1.854.593/MG, rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho), que a inscrição no CAR dispensa a averbação da área de Reserva Legal na matrícula do imóvel no registro de imóveis — o art. 18, §4º, da Lei nº 12.651/2012 previu expressamente essa dispensa, e o STJ confirmou sua aplicação, inclusive de forma retroativa em determinadas situações. Isso reduziu significativamente a burocracia e o custo cartorial para o produtor que já cumpre suas obrigações ambientais.
Art. 18, §4º, Lei nº 12.651/2012 — "a inscrição do imóvel rural no CAR desobriga a averbação da reserva legal no registro de imóveis, não sendo cobradas custas ou emolumentos para essa averbação, quando esta for requerida pelo proprietário."
Tema 1204/STJ: natureza propter rem da obrigação de reserva legal
No Tema 1204 dos recursos repetitivos — REsp 1.953.359/SP e REsp 1.962.089/MS, ambos Rel. Ministra Assusete Magalhães, Primeira Seção, julgados em 13 e 14/09/2023 —, o STJ fixou que a obrigação de recompor e manter a Reserva Legal tem natureza propter rem: adere ao imóvel e se transmite automaticamente a quem quer que seja o proprietário ou possuidor, independentemente de ter sido ele o responsável pelo desmatamento ou dano original (com a ressalva de que o alienante cujo direito real cessou antes do dano fica isento). Na prática, isso significa que quem compra um imóvel rural com passivo ambiental — reserva legal não averbada, área degradada — assume a obrigação de regularizar, mesmo sem ter contribuído para o dano, o que reforça a importância de fazer due diligence ambiental antes de comprar terra.
Como isso se aplica na prática — TJPR
O TJPR já aplicou esse entendimento em agravo de instrumento envolvendo obrigação de recomposição de reserva legal (AI nº 0067380-24.2020.8.16.0000), reforçando a orientação de que a exigência de regularização acompanha o imóvel.
O que o produtor precisa fazer
Fazer, ou atualizar, o CAR; mapear a situação da Reserva Legal e das APPs do imóvel; e, se houver passivo, avaliar a adesão ao Programa de Regularização Ambiental (PRA) do estado, que pode admitir prazos e formas de recomposição gradual, inclusive compensação por meio de Cota de Reserva Ambiental em alguns casos. Antes de comprar imóvel rural, verificar a situação do CAR e da reserva legal é etapa indispensável da due diligence — inclusive para descartar um CAR pendente, suspenso ou cancelado, situações com causas e consequências bem diferentes entre si.
Um advogado de Direito Agrário pode revisar o CAR e a matrícula antes da assinatura, evitando que o comprador herde um passivo ambiental que não é seu.