A regra geral é que a venda do imóvel arrendado não extingue o contrato: o comprador se sub-roga nos direitos e obrigações do vendedor (art. 92, §5º, Estatuto da Terra), sem precisar de registro do arrendamento na matrícula. Mas essa proteção tem limites: quando a propriedade se perde por decisão judicial que reconhece o domínio de terceiro, o STJ afasta a sub-rogação e considera o contrato extinto. Em arrematação por leilão, o resultado depende de quando o contrato foi assinado em relação à penhora. Mesmo quando o arrendamento acaba, o arrendatário de boa-fé mantém direito de retenção até ser indenizado pelas benfeitorias ou até a colheita.
Regra geral: a venda não extingue o arrendamento
Quando o proprietário vende o imóvel rural arrendado — ou constitui sobre ele um ônus real, como hipoteca —, o contrato de arrendamento continua vigente. O comprador (ou o credor que recebe a garantia) assume automaticamente a posição de arrendador, com os mesmos direitos e obrigações de quem vendeu. É a chamada sub-rogação, criada para proteger a estabilidade da exploração agrícola independentemente de quem seja o dono formal da terra.
Art. 92, §5º, Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra) — "A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante." Ver também art. 15, Decreto nº 59.566/1966.
O TJPR já aplicou essa regra de forma direta: a simples alienação do imóvel, isoladamente, não é causa de extinção do arrendamento — o que ocorre é a sub-rogação do adquirente, que passa a ser o novo arrendador (TJPR, APL 0002563-67.2018.8.16.0081, 18ª Câmara Cível, j. 22/03/2021).
Não é preciso registrar o contrato para ter essa proteção
Um receio comum do arrendatário é achar que, sem levar o contrato a registro na matrícula do imóvel, ele perde a proteção contra o comprador. Não é o caso: a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o registro do contrato de arrendamento rural não é necessário para que ele seja oponível ao terceiro adquirente.
"A jurisprudência do STJ entende pela desnecessidade do registro do contrato de arrendamento no registro de imóveis para ser oponível ao terceiro adquirente. Aplica-se, no ponto, a Súmula n. 83/STJ."
Perda da propriedade por decisão judicial: a exceção do STJ
A regra da sub-rogação pressupõe um ato voluntário do proprietário — vender, hipotecar, dar em garantia. Quando o arrendador perde a propriedade porque um terceiro vence uma ação reivindicatória e o Judiciário reconhece que o verdadeiro dono sempre foi outra pessoa, a situação é diferente: esse terceiro nunca consentiu com o arrendamento, e por isso o STJ afastou a sub-rogação nesse cenário.
"[...] em caso de perda da propriedade pelo arrendador, decorrente de decisão judicial, não se verifica a sub-rogação [...]. Obrigar o novo proprietário do imóvel, em caso de reconhecimento do domínio pela via judicial, à sub-rogação nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de arrendamento rural mantido entre o arrendatário e o antigo proprietário implicaria, para aquele, a imposição de um encargo com o qual não consentiu."
A base regulamentar dessa exceção está no Decreto nº 59.566/1966: enquanto o art. 92, §5º do Estatuto da Terra fala em alienação e ônus real, o art. 26, inciso VIII do Decreto trata separadamente da extinção do arrendamento "pela perda do imóvel rural". O TJPR já havia chegado à mesma conclusão em caso de perda de propriedade por decisão judicial, com base nesse mesmo dispositivo (TJPR, APL 0004800-98.2018.8.16.0170, 16ª Câmara Cível, j. 31/05/2021). Nessa hipótese, o STJ também afastou o direito de preferência à renovação (art. 95, IV, Estatuto da Terra), por pressupor um contrato ainda válido e eficaz.
Arrematação em leilão: depende de quando o contrato foi assinado
A situação mais delicada é a perda da propriedade por arrematação em leilão judicial, decorrente de execução de dívida do proprietário. Aqui a jurisprudência do TJPR distingue dois cenários pelo momento da celebração do contrato:
- Contrato anterior à penhora: tende a prevalecer a proteção do arrendatário, com a sub-rogação do arrematante nos termos do art. 92, §5º.
- Contrato celebrado depois de já registrada a penhora, com ciência da precariedade da situação: os tribunais têm reconhecido a extinção do arrendamento com a arrematação, e negado indenização por benfeitorias feitas nessas condições, por caracterizar posse de má-fé.
"Contrato de arrendamento rural firmado após o registro da penhora. Contrato de arrendamento que se extinguiu com a perda da propriedade pelo dono anterior, decorrente da arrematação em leilão. Ciência quanto à precariedade do contrato quando de sua celebração. [...] Investimentos realizados por conta e risco do apelante. Inexistência de direito a indenização. Posse injusta."
O próprio STJ já sinalizou que, mesmo em alienações judiciais, a sub-rogação não é absoluta em todos os contextos: em julgado sobre subarrendamento firmado sem anuência do credor fiduciário e sem registro na matrícula, a Corte reconheceu que o adquirente pode optar pela manutenção ou pela denúncia do contrato agrário, desde que respeitadas as formalidades legais e garantida indenização ao arrendatário em caso de prejuízo (STJ, AREsp 2.806.138/TO, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09/02/2026). É um precedente específico sobre subarrendamento e alienação fiduciária, mas reforça que a análise de cada arrematação exige atenção às circunstâncias concretas — não existe uma resposta única para "o imóvel foi a leilão".
Ação cabível para retomar o imóvel: despejo, não reivindicatória
Enquanto o arrendamento continuar vigente por sub-rogação, o novo proprietário não pode simplesmente invocar seu domínio para tomar posse do imóvel. O TJPR já decidiu que a via processual correta para reaver a área arrendada é a ação de despejo, prevista no Decreto nº 59.566/1966 — não a ação reivindicatória, própria de quem discute a titularidade do domínio, e não a extinção de um contrato agrário em vigor.
"Sub-rogação do agravante na condição de arrendador [...]. Retomada do imóvel rural arrendado. Questão afeta à legislação especial. Necessidade de propositura de ação de despejo com base no art. 32 do Decreto nº 59.566/66 [...]. Falta de interesse processual reconhecida."
Direito de retenção até a indenização ou a colheita
Mesmo quando o arrendamento chega ao fim — por extinção judicial, por retomada regular ou por qualquer outra causa —, o arrendatário de boa-fé não perde automaticamente o que investiu na terra. A jurisprudência do TJPR reconhece o direito de retenção do imóvel até que as benfeitorias necessárias e úteis sejam indenizadas, ou até a colheita da safra em andamento.
Art. 28, Decreto nº 59.566/1966 (permanência até o fim dos trabalhos de colheita). TJPR, AI 0009776-37.2022.8.16.0000, 16ª Câmara Cível, j. 01/07/2022 — direito de posse até a indenização das benfeitorias ou até a colheita da safra. TJPR, APL 0002765-33.2018.8.16.0117, 17ª Câmara Cível, j. 01/03/2021 — direito à indenização e à retenção do imóvel até o pagamento.
Esse direito não se aplica, porém, a quem construiu benfeitorias sabendo da precariedade do contrato — como no caso, já citado, de quem arrenda depois de registrada a penhora sobre o imóvel.
Cuidado com a retomada que na verdade é venda disfarçada
Nem toda notificação de "retomada para exploração pessoal" é o que parece. O TJPR concedeu tutela de urgência a um arrendatário quando ficou evidente que a notificação de retomada, na realidade, visava esvaziar o imóvel para viabilizar a venda a terceiro — o que violaria simultaneamente o direito de preferência do arrendatário (art. 92, §5º) e a exigência de causa legítima para a retomada (art. 95, V, Estatuto da Terra).
"O interesse em não renovar o contrato de arrendamento, ao que tudo indica, estaria relacionado com a venda do bem a terceiro [...], o que, além de não constituir causa legítima para a retomada do imóvel (art. 95, V, do Estatuto da Terra), ainda afrontaria o disposto no art. 92, § 5º, do mesmo Estatuto."
Atenção: a jurisprudência sobre o destino do arrendamento diverge conforme a causa exata da perda da propriedade — venda voluntária, arrematação em leilão ou reconhecimento judicial de domínio preexistente de terceiro produzem resultados diferentes, e as circunstâncias de cada caso (data do contrato, ciência da penhora, boa-fé) pesam na decisão. Antes de agir com base em qualquer um dos precedentes acima, vale confirmar o enquadramento do seu caso com um advogado.