Sim, arrendamento e parceria rural verbais valem: o Decreto nº 59.566/1966 admite contrato verbal, presumindo as cláusulas obrigatórias mínimas quando não há forma escrita. Na ausência de prazo convencionado, presume-se arrendamento de 3 anos. O arrendatário tem preferência para comprar o imóvel se o proprietário decidir vendê-lo (30 dias para exercer, ou 6 meses para haver o imóvel se não for notificado) e preferência para renovar o contrato, salvo se o proprietário avisar com 6 meses de antecedência que pretende retomar a área para exploração direta ou por descendente.
Arrendamento verbal vale?
Sim. Ao contrário do que muitos pensam, a ausência de contrato escrito não invalida o arrendamento nem a parceria rural. O Decreto nº 59.566/1966, que regulamenta o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), estabelece expressamente que os contratos de arrendamento e de parceria podem ser escritos ou verbais — e, quando verbais, presumem-se ajustadas as cláusulas obrigatórias previstas em lei.
Art. 11, Decreto nº 59.566/1966 — "Os contratos de arrendamento e de parceria poderão ser escritos ou verbais. Nos contratos verbais presume-se como ajustadas as cláusulas obrigatórias estabelecidas no art. 13."
O Estatuto da Terra reforça essa proteção ao admitir expressamente prova testemunhal dos contratos agrários, deixando claro que a ausência de instrumento escrito não pode ser usada para afastar os direitos garantidos por lei a quem trabalha a terra (art. 92, §8º). Na prática, porém, a prova do que foi combinado — valor, prazo, área — costuma ser o ponto mais disputado quando não há documento escrito, o que recomenda, sempre que possível, formalizar o contrato.
Prazo mínimo do arrendamento e da parceria
Quando as partes não convencionam prazo, a lei estabelece presunções mínimas de proteção ao arrendatário e ao parceiro:
- Arrendamento: presume-se ajustado por, no mínimo, 3 anos, quando não há prazo convencionado (art. 95, II, Estatuto da Terra).
- Parceria: mesma regra de prazo mínimo de 3 anos, assegurada a conclusão da colheita pendente ao final do prazo (art. 96, I, Estatuto da Terra).
Além disso, os prazos de contratos agrários terminam sempre depois de encerrada a colheita — o que evita que o contrato acabe no meio do ciclo produtivo (art. 95, I).
Direito de preferência do arrendatário na compra
Se o proprietário decide vender o imóvel arrendado, o arrendatário tem direito de preferência para comprá-lo, em igualdade de condições com terceiros. A lei impõe ao proprietário o dever de notificar o arrendatário, que tem 30 dias a partir da notificação para exercer a preferência (art. 92, §3º, Estatuto da Terra).
Se o proprietário vender o imóvel sem notificar o arrendatário, a lei ainda dá uma segunda chance: o arrendatário pode haver o imóvel para si, depositando o preço, dentro de 6 meses contados da transcrição da venda no Registro de Imóveis (art. 92, §4º) — são dois prazos diferentes, para situações diferentes, e não devem ser confundidos.
Art. 92, §§3º e 4º, Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) — direito de preferência do arrendatário na compra (30 dias) e direito de haver o imóvel para si se não notificado (6 meses da transcrição da venda).
Direito de preferência na renovação
O arrendatário também tem preferência para renovar o contrato ao final do prazo. Se o proprietário não manifestar, com pelo menos 6 meses de antecedência, a intenção de retomar a área para exploração direta ou por descendente, o contrato se renova automaticamente — salvo se o próprio arrendatário desistir, dentro de 30 dias (art. 95, IV e V, Estatuto da Terra, com redação da Lei nº 11.443/2007).
Como funciona a retomada pelo proprietário
O proprietário pode retomar o imóvel ao final do contrato, mas deve respeitar os prazos e as formalidades de notificação previstos em lei — sob pena de o contrato se renovar automaticamente. Fora do término normal do contrato, a retomada antecipada exige fundamento contratual ou legal específico e, na maioria dos casos, ação judicial própria se o arrendatário não desocupar voluntariamente.
Perda da propriedade pelo arrendador extingue o contrato?
Se o proprietário simplesmente vende o imóvel arrendado, o comprador assume automaticamente o contrato — é a chamada sub-rogação (art. 92, §5º, Estatuto da Terra). Mas o STJ decidiu que essa proteção não se aplica quando o arrendador perde a propriedade por decisão judicial que reconhece o domínio de um terceiro: nesse caso o arrendamento se extingue automaticamente (REsp 2.187.412/MT, 3ª Turma, j. 10/02/2026). O resultado muda ainda mais conforme a perda decorra de venda, de arrematação em leilão ou de reconhecimento judicial de domínio preexistente — ver o detalhamento completo, com os precedentes do STJ e do TJPR, em Venda ou Leilão do Imóvel Arrendado: o Que Acontece com o Arrendamento.