Se o proprietário decide vender o imóvel arrendado, o arrendatário tem preferência para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros (art. 92, §3º, Estatuto da Terra). O proprietário precisa notificá-lo formalmente das condições reais do negócio, e o arrendatário tem 30 dias para se manifestar. Se a notificação não for feita, o arrendatário pode haver o imóvel para si, depositando o preço em juízo dentro de 6 meses contados da transcrição da venda no Registro de Imóveis. A preferência tem exceções legais e, quando desrespeitada, pode ser exercida judicialmente — mas os prazos são curtos e não se interrompem por acordo informal.
O que é o direito de preferência
O direito de preferência do arrendatário é a garantia legal de que, se o proprietário decidir vender o imóvel rural arrendado, o arrendatário terá prioridade para comprá-lo, em igualdade de condições com qualquer outro interessado. A lógica é proteger quem já investiu tempo, trabalho e capital na exploração da terra, evitando que a venda a um terceiro estranho à relação agrária o force a negociar a saída ou a disputar a permanência.
Art. 92, §3º, Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) — o proprietário que pretende vender o imóvel arrendado deve dar conhecimento da venda ao arrendatário, que tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros.
"Igualdade de condições" significa que o arrendatário não precisa pagar mais do que o terceiro comprador ofereceu — só precisa igualar o preço, a forma de pagamento e o prazo já negociados. Por isso a notificação da venda precisa informar essas condições reais, e não um valor genérico ou estimado.
Como deve ser feita a notificação
A notificação ao arrendatário deve ser formal — por via judicial ou por meio de cartório de registro de títulos e documentos — e deve conter as condições efetivas da venda: preço, forma de pagamento, prazo e, idealmente, identificação do comprador. Um aviso verbal, uma mensagem informal de WhatsApp ou uma conversa sem registro documental são frágeis como prova e costumam ser o primeiro ponto discutido quando a preferência é desrespeitada.
Na prática, quando o proprietário pula essa etapa — por pressa, desconhecimento da lei ou para evitar que o arrendatário exerça a preferência — ele assume o risco de ver a venda contestada depois, com o comprador original em situação jurídica incerta sobre a propriedade do imóvel.
Prazo de 30 dias para exercer a preferência
Recebida a notificação regular, o arrendatário tem 30 dias para manifestar interesse em comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao terceiro. O silêncio dentro desse prazo é interpretado como renúncia à preferência naquela venda específica.
Por isso, mesmo que o arrendatário não tenha interesse ou condições financeiras para comprar naquele momento, vale responder por escrito à notificação — ainda que para recusar a oferta — de modo a deixar documentado que o direito foi exercido (ou conscientemente não exercido), evitando discussões futuras sobre o que foi ou não comunicado.
Não foi notificado? O direito de haver o imóvel em 6 meses
Quando o proprietário vende o imóvel sem notificar o arrendatário, a lei não deixa a preferência sem efeito prático: o arrendatário que ocupava o imóvel ao tempo da alienação pode haver o imóvel para si, desde que deposite o preço em juízo dentro de 6 meses, contados da transcrição da venda no Registro de Imóveis.
Art. 92, §4º, Estatuto da Terra — não sendo feita a notificação da venda, o arrendatário que ocupava o imóvel poderá havê-lo para si, mediante depósito do preço, dentro de 6 meses a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.
Esse prazo de 6 meses é diferente do prazo de 30 dias tratado no tópico anterior — são mecanismos para situações distintas (venda comunicada x venda não comunicada) e não devem ser confundidos. É comum o arrendatário só descobrir a venda meses depois, ao consultar a matrícula do imóvel ou ao ser notificado pelo novo proprietário para desocupação — por isso, ao perceber qualquer sinal de que o imóvel foi vendido, vale checar a matrícula atualizada o quanto antes, já que o prazo corre da transcrição, não da data em que o arrendatário toma conhecimento.
Quando a preferência não se aplica
A lei prevê hipóteses em que a preferência do arrendatário não incide — por exemplo, em transmissões entre ascendentes, descendentes e cônjuge, em permuta e em determinados casos de desapropriação (art. 92-A, Estatuto da Terra, incluído pela Lei nº 11.443/2007). Por se tratar de exceções a um direito legal de proteção ao arrendatário, essas hipóteses tendem a ser interpretadas de forma restritiva, e não ampliada por analogia.
Na dúvida sobre se uma venda específica se enquadra em alguma exceção, vale consultar um advogado antes de presumir que a preferência não se aplica — presumir a exceção incorretamente pode levar o arrendatário a perder, sem necessidade, o prazo de 30 dias ou o de 6 meses.
O que fazer se foi preterido
Se o proprietário vendeu o imóvel sem notificar o arrendatário, ou notificou em condições diferentes das realmente praticadas com o comprador, o caminho é a ação para haver o imóvel para si, com o depósito judicial do preço, dentro do prazo de 6 meses da transcrição da venda. Passado esse prazo sem a providência, a via de reaver o imóvel se fecha, restando eventualmente a discussão sobre perdas e danos pela preterição do direito de preferência.
Como os prazos legais são curtos e contados de forma objetiva (da transcrição no Registro de Imóveis, não da ciência informal do arrendatário), o mais importante é agir rápido: reunir o contrato de arrendamento, provas da ocupação do imóvel na data da venda e a certidão de matrícula atualizada, e buscar orientação jurídica assim que houver qualquer indício de que o imóvel mudou de dono.