A Lei 5.709/1971 restringe a compra e o arrendamento de imóvel rural por estrangeiro e por empresa brasileira controlada por capital estrangeiro, exigindo autorização a partir de determinada extensão. Em 23 de abril de 2026, o STF julgou a ADPF 342 e a ACO 2.463, confirmando por unanimidade a constitucionalidade da lei e a validade da equiparação das empresas brasileiras de capital estrangeiro majoritário ao regime restritivo — encerrando anos de insegurança jurídica sobre o tema e mantendo, na prática, o cenário mais restritivo para investimento estrangeiro em terra rural no Brasil.
O regime restritivo da Lei 5.709/71
A Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no país ou por pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil. Entre as principais restrições estão o limite de área por pessoa, medido em módulos de exploração indefinida (MEI), o limite de área estrangeira por município (em regra, não superior a 25% da área do município) e a exigência de autorização do INCRA — ou, a partir de certa extensão, do Congresso Nacional — para aquisições de maior porte.
Lei nº 5.709/1971 — regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no país ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, estabelecendo limites de área, exigência de autorização e vedações específicas, entre elas restrições adicionais em faixa de fronteira (Lei nº 6.634/1979).
Empresas brasileiras equiparadas a estrangeiras
O ponto mais controvertido da lei está no art. 1º, §1º: ele equipara à pessoa jurídica estrangeira a empresa brasileira da qual participem, com mais da metade do capital social, pessoas estrangeiras residentes ou domiciliadas no exterior. Na prática, isso significa que uma empresa constituída no Brasil, com sede no país, pode se sujeitar às mesmas restrições de um investidor estrangeiro se a maioria do seu capital pertencer a sócios estrangeiros fora do Brasil.
Essa equiparação gerou anos de disputa: em 2010, um parecer da Advocacia-Geral da União reafirmou a aplicação dessa regra às empresas brasileiras de capital estrangeiro majoritário, revertendo uma prática anterior mais permissiva de alguns cartórios de registro de imóveis — o que motivou a Sociedade Rural Brasileira a questionar a constitucionalidade dessa equiparação no STF.
O que a ADPF 342 discutia
Na ADPF 342, a Sociedade Rural Brasileira (SRB) questionava a constitucionalidade do art. 1º, §1º, da Lei 5.709/71 — argumentando que a equiparação de empresas brasileiras de capital estrangeiro majoritário ao regime restritivo aplicável a estrangeiros seria incompatível com a Constituição de 1988. O processo tramitou em conjunto com a Ação Cível Originária (ACO) nº 2.463.
A decisão do STF em 23/04/2026
Em 23 de abril de 2026, o Plenário do STF concluiu o julgamento conjunto da ADPF 342 e da ACO 2.463, decidindo, por unanimidade, pela plena vigência e constitucionalidade da Lei 5.709/71 — incluindo a equiparação das empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro majoritário ao regime aplicável a estrangeiros, prevista no art. 1º, §1º. O resultado foi a improcedência da ADPF 342 (rejeitando o questionamento da SRB) e a procedência da ACO 2.463, com a declaração de nulidade do parecer da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo que havia adotado entendimento contrário à aplicação da lei a essas empresas.
O Supremo Tribunal Federal reconheceu, por unanimidade, a plena eficácia e a constitucionalidade da Lei nº 5.709/1971, inclusive quanto à equiparação de empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro a empresas estrangeiras para fins de aquisição de imóvel rural, reafirmando a recepção do art. 1º, §1º, da referida lei pela Constituição Federal de 1988 (julgamento conjunto de 23/04/2026).
O que muda na prática
Com a decisão, encerra-se — ao menos por ora — o principal foco de insegurança jurídica sobre o tema: cartórios, órgãos fundiários e investidores têm agora uma posição definitiva do STF confirmando que o regime restritivo da Lei 5.709/71 se aplica tanto a estrangeiros diretamente quanto a empresas brasileiras com maioria de capital estrangeiro. Investidores estrangeiros que pretendiam estruturar aquisições via empresa brasileira para escapar das restrições da lei perdem essa alternativa, e negócios já realizados sob entendimento contrário ao confirmado pelo STF passam a correr risco jurídico acrescido.
O que verificar antes de comprar ou vender
Diante desse cenário, tanto quem vende quanto quem compra imóvel rural devem verificar, antes de fechar negócio, a composição societária das partes envolvidas — identificando se há participação estrangeira majoritária que exija autorização prévia do INCRA ou do Congresso Nacional. Ignorar essa etapa expõe a operação ao risco de nulidade, com reflexos diretos na regularidade do registro do imóvel. Esse é justamente um dos pontos que devem constar do checklist de due diligence antes de comprar um imóvel rural.