No arrendamento rural, o arrendatário paga uma renda fixa e assume integralmente o risco da atividade. Na parceria rural, proprietário e parceiro dividem riscos e frutos da exploração, em proporção contratual. O STJ pacificou que o direito de preferência na compra do imóvel (art. 92, §3º, Estatuto da Terra) é assegurado apenas ao arrendatário, não se estendendo ao parceiro-outorgado.
Este artigo complementa Arrendamento Rural: Direitos do Arrendatário e do Proprietário, que trata dos prazos, da forma verbal e da retomada. Aqui o foco é a comparação entre parceria e arrendamento e o direito de preferência.
A diferença essencial
No arrendamento rural, o arrendatário paga ao proprietário uma renda fixa — em dinheiro ou quantidade certa de produto —, assumindo integralmente o risco da atividade: se a safra for ruim, o arrendatário perde, mas o valor devido ao proprietário não muda. Na parceria rural, proprietário e parceiro dividem os riscos e os frutos da exploração, em proporção definida em contrato, respeitados os percentuais máximos do Decreto nº 59.566/1966 conforme o insumo fornecido por cada parte — se a safra for ruim, ambos absorvem parte da perda.
Por que só o arrendatário tem direito de preferência na compra
O STJ pacificou, no REsp 264.805/MG e reafirmou no AgInt no AREsp 2.329.097/RS, que o direito de preferência na compra do imóvel (art. 92, §3º, Estatuto da Terra) é assegurado apenas ao arrendatário, não se estendendo ao parceiro-outorgado. A razão está na própria natureza dos contratos: o arrendamento se aproxima de uma locação de imóvel produtivo, com o arrendatário assumindo posição mais próxima à de um possuidor direto estável da terra; já a parceria é vista como sociedade de risco compartilhado entre as partes, sem que o parceiro tenha, pela lei, a mesma vocação de permanência na terra que justificaria a preferência.
O que isso muda na prática para quem contrata
Antes de formalizar um contrato agrário, é importante que proprietário e a outra parte tenham clareza sobre qual modalidade estão pactuando — porque isso não é só uma questão de nome no papel: o regime de riscos, a forma de pagamento e, principalmente, a existência ou não de preferência na compra futura do imóvel dependem da natureza jurídica real do contrato, que os tribunais examinam pelo conteúdo, não apenas pelo título dado pelas partes.
Aplicação prática no TJPR
O TJPR já examinou contrato de parceria/arrendamento controvertido em apelação (nº 0001622-21.2012.8.16.0084) e em agravo de instrumento (nº 0025519-82.2025.8.16.0000), reforçando a necessidade de identificar a real natureza do contrato agrário para fins de aplicação dos direitos de preferência.
Diante de dúvida sobre a natureza do contrato, a orientação de um advogado especializado em contratos agrários evita litígios sobre um direito que, na prática, muitas vezes nem existe para o parceiro.