Diferente da compra e venda, a usucapião é modo de aquisição originária da propriedade — não decorre de uma transmissão por ato oneroso entre vendedor e comprador. Por isso, não incide ITBI no momento de registrar a sentença de usucapião no cartório de imóveis, mesmo quando o município tenta cobrar o imposto nessa etapa.
A diferença entre aquisição originária e transmissão onerosa
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis — típica de uma compra e venda, por exemplo, em que há um transmitente (vendedor) e um adquirente (comprador), com pagamento de preço. A usucapião, por outro lado, é modo de aquisição originária da propriedade: o possuidor adquire o domínio diretamente, pelo preenchimento dos requisitos legais (posse qualificada + tempo), sem que exista, tecnicamente, uma transmissão de um antigo proprietário para o novo — a propriedade nasce, para fins jurídicos, diretamente na pessoa do usucapiente, independentemente da vontade ou colaboração do antigo titular.
A decisão do TJSP: cobrança de ITBI no registro da usucapião é indevida
Em mandado de segurança, o TJSP confirmou que a cobrança de ITBI pelo município no momento do registro de sentença de usucapião é indevida, justamente por não haver ocorrência do fato gerador do imposto — que pressupõe transmissão por ato oneroso, o que não é o caso da usucapião, modo de aquisição originária. No caso julgado, o proprietário teve dificuldade para registrar sua sentença de usucapião justamente porque o cartório exigia o pagamento do ITBI como condição para o registro, e a Justiça afastou essa exigência.
TJSP, Apelação 1002912-55.2023.8.26.0451 (2024).
O que fazer se o cartório ou o município exigir o pagamento do ITBI
Se, ao tentar registrar sua sentença de usucapião, o cartório de registro de imóveis ou o município exigirem o pagamento prévio do ITBI, é possível questionar essa exigência administrativamente e, se necessário, judicialmente — por meio de mandado de segurança, como ocorreu no caso julgado pelo TJSP, ou de outra medida cabível conforme a situação concreta. É importante reunir a sentença de usucapião transitada em julgado e demonstrar formalmente à Justiça que não houve transmissão onerosa, mas aquisição originária.
O que fazer
Se você conseguiu o reconhecimento judicial da usucapião e o cartório ou o município está exigindo o pagamento de ITBI para efetivar o registro, saiba que essa cobrança tende a ser indevida, já que a usucapião é aquisição originária, não sujeita ao imposto sobre transmissão onerosa. Reúna a sentença transitada em julgado e busque orientação sobre a via adequada para afastar a exigência (impugnação administrativa ou mandado de segurança). Um advogado especializado em usucapião pode conduzir essa contestação e viabilizar o registro.