Proprietário Registral Faleceu: Cabe Usucapião em Cartório?

O imóvel passa a integrar o espólio

Com o falecimento do proprietário registral, o imóvel passa a integrar o seu espólio. Isso significa que, havendo pedido de usucapião extrajudicial envolvendo esse imóvel, é necessária a notificação de todos os herdeiros, para que possam se manifestar e, se for o caso, exercer ampla defesa — a mesma lógica adotada quando há transferência de titularidade por qualquer via extrajudicial.

A falta de notificação anula o procedimento

Quando o procedimento segue sem a anuência prévia ou a notificação formal dos titulares registrais — no caso, os herdeiros do falecido —, isso configura nulidade insanável do ato notarial e do registro aquisitivo eventualmente lavrado. Também é indispensável a apresentação de justo título ou outro documento que demonstre a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse dos requerentes.

O edital só cabe depois de esgotadas as diligências

Assim como ocorre com confrontantes, a notificação dos herdeiros por edital é medida excepcional e subsidiária, cabível somente depois de esgotadas as diligências para localizá-los. O uso prematuro do edital — sem que se tenha efetivamente buscado identificar e notificar os sucessores — pode levar à invalidação do procedimento. Já um procedimento encerrado sem essas diligências deve ser retomado, não simplesmente indeferido.

O que fazer

Antes de iniciar a ata notarial, levante a certidão de óbito do proprietário registral, verifique se há inventário aberto e procure identificar todos os herdeiros. Um advogado especializado em usucapião pode orientar sobre as diligências necessárias e evitar que o procedimento seja anulado por falta de notificação.