Pelo princípio da saisine, a propriedade dos bens deixados pelo falecido já se transmite automaticamente aos herdeiros no exato momento da morte — antes mesmo de qualquer registro. O registro do formal de partilha no cartório de imóveis serve principalmente para efeitos perante terceiros, não é pré-requisito para os herdeiros exercerem seus direitos entre si. Se o cartório recusar a averbação, o caminho correto é a suscitação de dúvida registral.
A saisine: a propriedade passa aos herdeiros desde a morte
O princípio da saisine — presente no direito sucessório brasileiro há mais de um século — estabelece que, com a morte, a propriedade e a posse dos bens deixados se transmitem imediata e automaticamente aos herdeiros, independentemente de qualquer formalidade registral. O STJ reafirma que o registro do formal de partilha no cartório de imóveis serve principalmente para dar publicidade e eficácia perante terceiros — não é condição para que os herdeiros já sejam, juridicamente, proprietários entre si desde a data do óbito.
STJ, REsp 2.174.576/MG (3ª Turma, 2025) e REsp 1.813.862/SP (3ª Turma, 2020).
Não é pré-requisito para ações entre os próprios herdeiros
Uma consequência prática importante: como a propriedade já é dos herdeiros desde a abertura da sucessão, ações entre eles — como a extinção de condomínio sobre o bem herdado, por exemplo — não dependem de o imóvel já estar formalmente registrado em nome dos herdeiros no cartório. O registro impacta principalmente a relação com terceiros (compradores, credores, o próprio mercado imobiliário), não a relação jurídica entre os coerdeiros.
Se o cartório recusa a averbação: suscitação de dúvida registral
Quando o formal de partilha (ou a escritura de inventário extrajudicial) é apresentado ao registro de imóveis e o oficial recusa a averbação — por qualquer exigência que os herdeiros considerem indevida ou já satisfeita —, o caminho correto não é uma ação judicial comum, e sim a suscitação de dúvida registral, procedimento específico previsto na Lei de Registros Públicos, no qual o próprio oficial submete a questão ao juiz corregedor competente para decidir se a exigência procede.
Lei 6.015/1973, art. 198; STJ, AREsp 3.172.312/PR (4ª Turma, 2026).
O que fazer
Se o imóvel partilhado ainda está formalmente no nome do falecido, saiba que os herdeiros já são juridicamente proprietários desde a morte — o registro é importante para efeitos perante terceiros, mas atrasos não impedem o exercício de direitos entre os herdeiros. Se o cartório recusar a averbação, reúna a exigência formal feita pelo oficial para instruir a suscitação de dúvida registral. Um advogado especializado em inventários pode conduzir esse procedimento junto ao cartório e à corregedoria.