O Estatuto da Terra (art. 65) veda o fracionamento de imóvel rural em área inferior à fração mínima de parcelamento (FMP) fixada para a região. Isso gera um problema recorrente em inventários com vários herdeiros e uma única fazenda: dividir a área fisicamente pode resultar em quinhões menores que a FMP, o que a lei não permite registrar separadamente. O condomínio pro indiviso — cada herdeiro com uma fração ideal do imóvel como um todo, sem divisão física — é solução amplamente aceita, já confirmada pelo TJPR.
O ponto central: a fração mínima de parcelamento (FMP)
O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), no art. 65, veda o fracionamento de imóvel rural em área inferior à fração mínima de parcelamento (FMP) fixada para a região — em regra equivalente a um módulo rural, salvo exceções legais. Isso gera um problema recorrente em inventários: quando há vários herdeiros e uma única fazenda, dividir a área fisicamente entre todos pode resultar em quinhões menores que a FMP, o que a lei não permite registrar separadamente no cartório de imóveis.
Art. 65, Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra) — o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo rural, ressalvadas as exceções previstas em lei.
O condomínio pro indiviso como solução — TJPR
Nesses casos, uma solução amplamente aceita é a partilha por condomínio pro indiviso — os herdeiros recebem, cada um, uma fração ideal (percentual) do imóvel como um todo, sem divisão física da área, mantendo a fazenda como uma única matrícula em comum. O TJPR confirmou a licitude dessa solução na Apelação Cível nº 0002072-36.2024.8.16.0118, reconhecendo que o condomínio pro indiviso é instrumento válido para viabilizar a partilha de imóvel rural sem violar a vedação de fracionamento abaixo da FMP. O tribunal também enfrentou a questão em agravo de instrumento (AI nº 0106912-29.2025.8.16.0000).
Outras alternativas de partilha
Além do condomínio pro indiviso, os herdeiros podem:
- Atribuir o imóvel integralmente a um herdeiro, compensando os demais com outros bens do espólio ou com reposição em dinheiro (torna);
- Vender o imóvel e partilhar o produto da venda;
- Constituir sociedade (holding rural) para deter o imóvel, distribuindo quotas entre os herdeiros — alternativa que também tem vantagens sucessórias e de gestão, mas exige planejamento tributário específico.
Cuidados práticos no inventário de imóvel rural
No inventário envolvendo fazenda, é essencial levantar: se a área está georreferenciada e certificada no INCRA (Lei nº 10.267/2001 — sem isso, não há desmembramento possível); a situação do CAR e da reserva legal, que segue com o imóvel independentemente da partilha; eventuais contratos de arrendamento ou parceria em curso, que sobrevivem à partilha; e dívidas rurais garantidas por hipoteca ou penhor rural sobre a área.
Levantar tudo isso antes de abrir o inventário evita retrabalho no cartório e no INCRA; um advogado especializado em Direito Agrário pode organizar esse checklist com antecedência.