A ação certa depende da causa do conflito: se há divergência entre os marcos físicos existentes e o registro imobiliário, cabe ação demarcatória (STJ, REsp 1.984.013/MG). Se os limites já são claros e o vizinho simplesmente deslocou a cerca para dentro da área alheia, o caso é de esbulho possessório, e a via correta é a reintegração de posse — a demarcatória, nessa hipótese, é incabível por falta de interesse processual, como já decidiu o TJPR.
Quando cabe ação demarcatória
STJ, REsp 1.984.013/MG, Terceira Turma, julgado em 27/09/2022: a ação demarcatória é a via adequada para dirimir a discrepância entre a realidade fática dos marcos divisórios e o constante no registro imobiliário.
A demarcatória serve, portanto, para os casos em que há efetiva confusão ou incerteza sobre onde exatamente passa a linha divisória entre dois imóveis — seja porque os marcos antigos se perderam, seja porque há divergência entre o que está no terreno e o que está na matrícula.
Se os limites já são claros, o caso é de esbulho
TJPR, Apelação 0016466-41.2016.8.16.0017, 18ª Câmara Cível, julgada em 02/02/2023: a ação demarcatória tem cabimento em caso de necessidade de constituir, aviventar ou renovar limites (CPC, art. 574) — ausente confusão ou inexistência de limites, é incabível por falta de interesse processual. No mesmo caso, reconhecido o esbulho possessório pela alteração do traçado da cerca pelos autores, com pedido de reintegração de posse julgado procedente.
Esse julgado mostra a diferença na prática: quando a prova testemunhal confirma que os réus sempre exerceram posse sobre a área e que os autores simplesmente alteraram o traçado da cerca — sem que houvesse qualquer incerteza sobre os limites reais —, o TJPR reconhece esbulho possessório e julga procedente a reintegração de posse, não a demarcatória.
Demarcatória e reintegração podem tramitar juntas
É possível que a mesma situação de fato gere duas ações distintas: uma demarcatória, para fixar corretamente a linha divisória em caso de real incerteza técnica, e uma reintegração de posse, para reparar o esbulho decorrente da alteração indevida da cerca — cada uma analisada segundo seus próprios requisitos de cabimento, sem que uma substitua a outra.
A perícia técnica é decisiva
TJPR, Apelação 0002460-46.2017.8.16.0097, 17ª Câmara Cível, julgada em 06/08/2024: a prova pericial reconheceu a existência de divergência entre os limites das propriedades constantes nos títulos, tornando necessária a retificação das áreas registradas nas matrículas, com a ação demarcatória se mostrando adequada para resolver a controvérsia sobre as linhas de confrontação.
Na prática, a prova pericial é o elemento central de qualquer ação demarcatória: é ela que confronta a situação física do terreno com o que consta nos registros e aponta se há, de fato, divergência a corrigir.
O que acontece depois da sentença
Julgada procedente a demarcatória, a sentença autoriza o exercício do direito de tapagem (cercamento) na linha correta, com a execução seguindo o rito dos arts. 582 e seguintes do CPC, e a consequente retificação das matrículas conforme os novos limites fixados — tema que também se conecta à regularização de posse antiga sem matrícula.