A ausência de matrícula individualizada não impede a usucapião de imóvel particular, segundo o STJ — vedação que continua valendo apenas para bens públicos. Um compromisso de compra e venda não registrado pode servir como justo título para usucapião ordinária, e é possível somar a posse própria com a do antecessor (art. 1.243 do Código Civil), desde que haja continuidade comprovada. Um boletim de ocorrência lavrado unilateralmente pelo suposto proprietário, por si só, não interrompe o prazo da prescrição aquisitiva.
Ausência de matrícula não impede a usucapião de imóvel particular
STJ, AgInt no REsp 2.045.604/DF, Terceira Turma, julgado em 08/04/2024: a Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.818.564/DF (Tema 1025), fixou o entendimento de que é cabível a aquisição de imóveis particulares por usucapião ainda que pendente processo de regularização urbanística. A ausência de matrícula individualizada do imóvel não impede a caracterização da usucapião.
Esse entendimento é especialmente relevante para posses rurais antigas, muitas vezes oriundas de fracionamentos informais de propriedades maiores ao longo de gerações, sem que cada fração tenha recebido matrícula própria no registro de imóveis.
Compromisso de compra e venda não registrado pode ser justo título
STJ, REsp 1.584.447/MS, Terceira Turma, julgado em 09/03/2021: a falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária.
Isso significa que quem comprou o imóvel por meio de um contrato particular nunca levado ao registro não está, por isso, impedido de buscar a usucapião ordinária — desde que cumpridos os demais requisitos (posse mansa, pacífica, com justo título e boa-fé, pelo prazo legal).
Soma da posse com o antecessor
TJPR, Apelação 0000806-41.2021.8.16.0143, 17ª Câmara Cível, julgada em 25/02/2026: a prova testemunhal confirmou que o antecessor do autor exercia a posse do imóvel há mais de 20 anos, de forma mansa e contínua, tendo transmitido tais direitos ao autor. Presentes os requisitos dos arts. 1.238 e 1.243 do Código Civil, admitida a soma dos lapsos temporais, totalizando período superior a 15 anos — suficiente para o reconhecimento da usucapião extraordinária.
A soma de posses (acessio possessionis) é fundamental em situações de posse rural transmitida informalmente entre gerações ou entre compradores sucessivos: desde que haja continuidade comprovada (por testemunhas, contratos, recibos), o tempo de posse do antecessor pode ser somado ao do atual ocupante.
Boletim de ocorrência unilateral não interrompe a prescrição
STJ, REsp 1.584.447/MS, Terceira Turma, julgado em 09/03/2021: a interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente é possível quando o proprietário do imóvel usucapiendo consegue reaver a posse para si — a mera lavratura de boletim de ocorrência, por iniciativa de quem se declara proprietário, não é capaz, por si só, de interromper a prescrição aquisitiva.
Esse ponto é importante para quem já está na posse há anos e vê o suposto proprietário tentar "reiniciar o relógio" da prescrição apenas registrando um boletim de ocorrência — isso, isoladamente, não tem esse efeito.
Como organizar a cadeia documental
- Contratos de compra e venda ao longo da cadeia de posse, mesmo os não registrados.
- Recibos de pagamento e comprovantes de quitação de parcelas.
- Comprovantes de exercício da posse: pagamento de ITR, notas fiscais de insumos, contratos de arrendamento anteriores firmados pelo próprio ocupante.
- Depoimentos de testemunhas que confirmem a continuidade da posse e, quando aplicável, a transmissão entre antecessor e sucessor.
Essa organização documental é a base tanto para uma ação de usucapião rural quanto para resolver conflitos de divisa e cerca deslocada que frequentemente acompanham posses antigas sem documentação formal.