Diferente de outras restrições urbanísticas (como loteamento irregular ou área menor que o módulo mínimo), a ocupação de Área de Preservação Permanente (APP) é tratada de forma mais rígida pelo STJ: mesmo décadas de posse não geram direito à usucapião, porque a ocupação irregular dessas áreas é considerada antijurídica pelo Código Florestal, o que impede o reconhecimento de efeitos jurídicos a ela associados.
O que é Área de Preservação Permanente e por que recebe proteção especial
O Código Florestal define Área de Preservação Permanente (APP) como área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas. A identificação de uma área como APP não impede, por si só, o domínio privado sobre ela — mas impõe ao proprietário, possuidor ou ocupante a obrigação de manter ou recompor a vegetação, restringindo o exercício pleno das faculdades da propriedade.
Código Florestal, art. 3º, II.
A decisão do STJ: ocupação irregular de APP é antijurídica e não gera usucapião
O STJ decidiu, em ação reivindicatória na qual a usucapião foi arguida em defesa, que não é possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva sobre imóvel situado em APP. A partir de uma interpretação teleológica dos arts. 7º e 8º do Código Florestal, a Corte entendeu que invasões e ocupações irregulares de imóveis em Área de Preservação Permanente são antijurídicas, pois favorecem a supressão da vegetação e dificultam o exercício do poder de polícia ambiental pelo Poder Público. Reconhecer efeitos jurídicos a essa ocupação — como a usucapião — estimularia justamente a invasão dessas áreas, o que a Corte considerou incompatível com a garantia da propriedade e com a função socioambiental.
STJ, REsp 2.211.711/MT (2025).
No caso julgado, mais de 20 anos de ocupação não foram suficientes
É importante notar a força desse precedente na prática: no caso concreto, era incontroverso que a ocupação durava mais de 20 anos — tempo mais do que suficiente para completar o prazo de qualquer modalidade de usucapião em circunstâncias normais. Ainda assim, o STJ considerou existir 'óbice intransponível' à pretensão, justamente pela limitação administrativa que recai sobre a APP. Isso mostra que essa restrição é tratada de forma mais rígida do que outras limitações urbanísticas (como a irregularidade de um loteamento comum), que não impedem, por si só, a usucapião.
STJ, REsp 2.211.711/MT (2025).
O que fazer
Se você ocupa um imóvel (ou parte dele) situado em Área de Preservação Permanente, saiba que o tempo de posse, por mais longo que seja, tende a não gerar direito à usucapião sobre essa área específica, segundo o entendimento atual do STJ. Se você está defendendo uma ação reivindicatória ou possessória envolvendo área de APP, avalie estratégias alternativas à arguição de usucapião, já que esse precedente específico tende a ser um obstáculo relevante. Um advogado especializado em usucapião e direito ambiental pode avaliar as particularidades do seu caso, inclusive a real delimitação da área de preservação.