No leilão judicial, considera-se preço vil o lance inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel (CPC, art. 891). O STJ estendeu esse mesmo parâmetro ao leilão extrajudicial de imóveis dados em alienação fiduciária: arrematação por menos de 50% do valor atualizado de avaliação é nula. Mas a alegação de preço vil precisa ser feita a tempo — quem não impugna a avaliação no momento correto perde o direito de discutir isso depois.
Preço vil no leilão judicial: o parâmetro de 50% do CPC
No leilão judicial, dentro de uma execução ou cumprimento de sentença, o Código de Processo Civil estabelece um critério objetivo para identificar preço vil: é considerado vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação do bem, salvo se o próprio edital tiver fixado percentual mínimo diferente (art. 891, parágrafo único, CPC). Esse parâmetro numérico evita discussões subjetivas sobre "quanto seria um preço justo" — o que está abaixo da metade do valor avaliado é, por presunção legal, inaceitável.
Art. 891, parágrafo único, CPC.
STJ estende o critério de 50% ao leilão extrajudicial da Lei 9.514
Embora o leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente (Lei nº 9.514/1997) siga rito próprio, fora do processo judicial, o STJ tem aplicado o mesmo patamar de 50% do valor de avaliação como referência para identificar preço vil também nesses leilões. A Corte já reconheceu a nulidade de arrematação em segundo leilão extrajudicial realizada por valor inferior a 50% da avaliação atualizada do imóvel, em mais de um julgado recente (REsp 2.018.636/SP, 4ª Turma, 2026; REsp 2.167.979/PB, 3ª Turma, 2025; REsp 2.087.981/SP, 4ª Turma, 2026).
Art. 27, Lei nº 9.514/1997; critério do art. 891, parágrafo único, CPC, aplicado por analogia.
TJPR já anulou leilão extrajudicial por preço vil no Paraná
O mesmo entendimento já foi aplicado concretamente pelo TJPR: em ação declaratória de nulidade envolvendo cédula de crédito bancário com garantia fiduciária, a 15ª Câmara Cível confirmou a nulidade do leilão extrajudicial após laudo pericial comprovar que a arrematação ocorreu por valor inferior a 50% do valor real do imóvel — com a própria parte ré concordando com as conclusões periciais (Apelação Cível 0005631-64.2016.8.16.0026, Rel. Des. Shiroshi Yendo, j. 2021).
Preclusão: quando a alegação de preço vil chega tarde demais
Um ponto decisivo, especialmente no leilão judicial: a alegação de que a avaliação está desatualizada ou de que o preço obtido foi vil precisa ser levantada no momento oportuno — antes da alienação do bem. Se o executado foi regularmente intimado do valor da avaliação e permaneceu inerte, a questão fica coberta pela preclusão, não podendo mais ser rediscutida após a arrematação (Agravo de Instrumento 0071242-61.2024.8.16.0000, TJPR, 16ª Câmara Cível, j. 2024).
Preclusão temporal, art. 507, CPC (por aplicação dos princípios gerais).
O que fazer diante de um leilão marcado ou já realizado
Se o leilão ainda não ocorreu, o momento de impugnar o valor de avaliação é agora — esperar o resultado do leilão para só então alegar preço baixo pode esbarrar na preclusão. Se a arrematação já aconteceu por valor muito abaixo do de mercado, reunir a avaliação oficial e, se necessário, um laudo técnico atualizado é o primeiro passo para pedir a nulidade. Um advogado especializado em leilão de imóveis pode avaliar se há fundamento para anular a arrematação ou para agir antes que o leilão se realize.