Beneficiários da reforma agrária recebem título de domínio, CDRU ou concessão de uso — instrumentos com naturezas diferentes, mas com a mesma restrição: são inegociáveis pelo prazo de 10 anos (CF, art. 189). O STJ já determinou a expedição do título mesmo com regulamentação pendente, quando a demora é do Incra. O TJPR, por sua vez, já reconheceu esbulho e nulidade em negociações de lote feitas sem anuência do órgão antes do prazo legal.
Os três instrumentos de titulação da reforma agrária
O art. 189 da Constituição Federal estabelece que os beneficiários da distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária receberão títulos de domínio ou de concessão de uso. Na prática, o Incra utiliza três instrumentos, conforme a fase da regularização do assentamento: título de domínio (transfere a propriedade), CDRU — Concessão de Direito Real de Uso e concessão de uso comum (direitos reais sobre imóvel que permanece formalmente do Incra ou da União, usados quando ainda não há condições para a titulação definitiva).
A inegociabilidade de 10 anos vale para os três
Constituição Federal, art. 189: os beneficiários da distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária receberão títulos de domínio ou de concessão de uso, inegociáveis pelo prazo de dez anos.
Independentemente de qual dos três instrumentos o assentado recebeu, a regra constitucional é a mesma: inegociabilidade por 10 anos. Essa restrição existe para impedir que o objetivo social da reforma agrária seja frustrado por especulação imobiliária ou concentração de terras logo após a distribuição.
Demora do Incra na titulação: o produtor não pode ser prejudicado
STJ, AgInt no REsp 1.636.510/PR, Segunda Turma, julgado em 04/12/2018: o título de domínio deve ser expedido independentemente da fixação do valor de alienação, quando a demora na regulamentação é da própria autarquia agrária, resguardado o direito do Incra de exigir o pagamento após a efetiva regulamentação, mediante a inclusão de cláusula resolutiva no título (art. 18, §3º da Lei 8.629/93).
Esse precedente é importante para quem já cumpriu as condições da reforma agrária há anos e ainda aguarda a titulação definitiva: o STJ entende que a inércia do órgão não pode recair sobre o assentado, e o título pode ser expedido com cláusula resolutiva, preservando o direito do Incra de cobrar valores pendentes no futuro.
Negociação irregular do lote configura esbulho e nulidade
TJPR, Agravo de Instrumento 0030542-14.2022.8.16.0000, 18ª Câmara Cível, julgado em 19/09/2022: o lote de assentamento, negociado com terceiro antes do prazo de 10 anos previsto no art. 189 da Constituição Federal, não poderia ter sido ocupado por quem o adquiriu dessa forma — reintegração de posse mantida em favor da beneficiária original.
TJPR, Apelação 0000341-32.2007.8.16.0140, 18ª Câmara Cível, julgada em 17/04/2019: permuta de lotes em assentamento rural sem anuência do Incra viola o art. 21 da Lei 8.629/93 — objeto ilícito, nulidade absoluta do negócio (arts. 161, II, e 166 do Código Civil), com retorno das partes ao status quo ante.
Esses dois julgados mostram, na prática, o risco de negociar — comprar, vender ou permutar — um lote de assentamento sem observar o prazo legal e sem a anuência formal do Incra: o negócio pode ser anulado, e quem ocupa a área pode ser removido por reintegração de posse em favor do beneficiário original.
O que verificar antes de comprar ou receber um lote
Antes de qualquer negociação envolvendo lote de assentamento, é fundamental verificar: se já se passaram os 10 anos da titulação; se há anuência expressa do Incra para a transação; e o tipo de instrumento em vigor (título de domínio, CDRU ou concessão), já que isso afeta diretamente quem responde pelo imóvel perante o órgão. Esse cuidado é o mesmo recomendado em comprar lote de assentamento do Incra: restrições e nulidade e se soma à análise de cláusula resolutiva no título rural.