Quando duas matrículas descrevem, total ou parcialmente, a mesma área, a solução passa pela retificação do registro — administrativa, se houver consenso entre os confrontantes, ou judicial, quando a controvérsia envolve prova mais complexa, como indícios de usucapião de terceiros.
O caminho administrativo: art. 213 da Lei 6.015/1973
A Lei de Registros Públicos disciplina a retificação administrativa do registro, inclusive quando há alteração das medidas perimetrais do imóvel, exigindo planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com prova da regularidade e, principalmente, a participação (anuência) dos confrontantes. Esse caminho é mais rápido, mas depende de consenso — se algum confrontante impugnar o procedimento de forma fundamentada, a via administrativa pode ficar obstada.
Lei 6.015/1973, art. 213.
Quando a disputa exige a via judicial
Nem toda sobreposição de matrículas se resolve por consenso. O TJSP já examinou um caso em que o próprio pedido de nulidade das matrículas se mostrou incompatível com os interesses do autor — a declaração de nulidade acarretaria a perda da propriedade de lotes já objeto de retificação de área anterior, além de existirem fortes indícios de usucapião por terceiros que ocupavam a área. O tribunal manteve a improcedência, destacando que o próprio autor pretendia a demarcação de uma propriedade da qual nunca teve posse e cuja localização exata desconhecia.
O caso ilustra um ponto importante: a sobreposição de matrículas, especialmente quando envolve loteamento antigo e ocupação de terceiros, tende a exigir instrução probatória mais complexa — perícia, prova documental da cadeia dominial, e às vezes até a discussão sobre quem exerce a posse de fato — o que foge do escopo do procedimento administrativo.
TJSP, Apelação Cível 1001331-42.2021.8.26.0526 (9ª Câmara de Direito Privado, 2025).
Por onde começar: reconstituir a cadeia dominial
Antes de escolher entre a via administrativa e a judicial, é essencial reconstituir a cadeia dominial das matrículas envolvidas — quando cada uma foi aberta, se houve retificações anteriores, e se há terceiros ocupando a área com aparência de posse consolidada. Esse levantamento prévio evita iniciar um procedimento administrativo fadado à impugnação, ou uma ação judicial mal instruída.
O que fazer
Solicite certidões atualizadas e o histórico completo (vintenário) de ambas as matrículas envolvidas, além de levantamento planialtimétrico atual da área. Identifique se há consenso possível entre os confrontantes ou se há terceiros ocupando a área, o que direciona o caso para a via judicial. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode reconstituir a cadeia dominial e indicar o caminho mais seguro para o seu caso.